Ο Ν 3843 / 2010 αναφέρεται , μεταξύ άλλων , στην τακτοποίηση ημιυπαιθρίων και άλλων αυθαίρετων χώρων ή ακριβέστερα στη ρύθμιση και διατήρηση για 40 χρόνια των χώρων που υπάγονται στις διατάξεις του και για τους οποίους θα υποβληθούν οι σχετικές δηλώσεις και θα καταβληθεί το ειδικό πρόστιμο που προβλέπει .

Ήδη βρισκόμαστε στην αρχή του 2ου και τελευταίου τετραμήνου της προθεσμίας που ορίζει για την υποβολή των σχετικών δικαιολογητικών για ένταξη στις ρυθμίσεις του ( λήξη απ' ευθείας υποβολής των φακέλλων στα αρμόδια πολεοδομικά γραφεία 28 / 12 / 2010 ).

Στο άρθρο αυτό θα διευκρινισθούν δύο βασικά θέματα : α ) ποιοί ακριβώς χώροι μπορούν να ρυθμισθούν και β ) ποιές είναι οι ευνοϊκές ρυθμίσεις που προβλέπονται για τους ρυθμισθέντες χώρους.

ΤΙ ΥΠΑΓΕΤΑΙ ΚΑΙ ΤΙ ΟΧΙ ΣΤΙΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ

Βασική και αναγκαία προϋπόθεση : οι χώροι να βρίσκονται μέσα στον νόμιμο και εγκεκριμένο όγκο που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια του κτιρίου, η οποία εκδόθηκε έως τις 2 / 07 / 2009 και η χρήση τους να είναι συμβατή με τις επιτρεπόμενες χρήσεις στην περιοχή του ακινήτου.

Συνεπώς η

α) αλλαγή   χρήσης  υπογείων η  ημιυπογείων  χώρων  από  αποθήκη  σε  κατοικία

β) μετατροπή  τμήματος  της  pilotis  από  χώρο  στάθμευσης  σε  κατοικία , γραφείο  η κατάστημα

γ) κατασκευή  μη  προβλεπόμενων  παταριών  μέσα  σε   καταστήματα

δ) ημιυπαίθριοι  που  έκλεισαν  και  ενσωματώθηκαν  σε  διαμέρισμα , κατοικία  η   γραφείο

ε) δημιουργία  σοφίτας  μέσα στο ύψος του τελευταίου ορόφου  , ανεξάρτητα  από  το  ύψος της, και  χωρίς  υπέρβαση  του  προβλεπόμενου  ύψους  του  κτιρίου και

στ) κλείσιμο  και  ενσωμάτωση  φωταγωγού  σε  παρακείμενους  χώρους

είναι  , ενδεικτικά ,  περιπτώσεις  που  σαφώς  υπάγονται   στις  διατάξεις  του   νόμου  και  μπορούν   να  ρυθμισθούν  με   αυτόν .

Αντίθετα   εξώστες  που   έκλεισαν  , πέργκολες  που  δημιούργησαν  κλειστούς  χώρους  ,   σοφίτες  που  δημιουργήθηκαν   με   υπέρβαση  του   προβλεπόμενου  ύψους  του  κτιρίου   η  κατασκευές  στο  ισόγειο  έξω   από  το   περίγραμμα  μίας  pilotis  είναι  , ενδεικτικά , περιπτώσεις  που   δεν  μπορούν  να   τακτοποιηθούν  με   τον  Ν 3843.

Επίσης  δεν  υπάγεται  στο  νόμο  η  αυθαίρετη  αλλαγή   από  μία  κύρια  χρήση  σε  μία   άλλη  επίσης   κύρια (  π.χ από   κατάστημα σε  κατοικία  και  αντίστροφα  )  όπως  και  από  μία  βοηθητική  σε  μία  άλλη   επίσης   βοηθητική .

ΕΥΝΟΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ- ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΑΞΗ ΣΤΟΝ ΝΟΜΟ

Η αξιοποίηση του Ν 3843 / 2010 οδηγεί σε μία σειρά από πολύ χρήσιμες και εξυπηρετικές ρυθμίσεις που αναλυτικά αναφέρονται παρακάτω .

1η Αναστολή στην επιβολή προστίμων και σε κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων που αφορούν τους χώρους για τους οποίους έγινε η υποβολή των δικαιολογητικών που προβλέπονται από το Ν 3843 / 2010  .

2η Απαλλαγή των διατηρούμενων - ρυθμιζόμενων χώρων από οιοδήποτε πρόστιμο ανέγερσης διατήρησης η οιασδήποτε άλλης κύρωσης .

3η Αναδρομική απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για τους ρυθμιζόμενους- διατηρούμενους χώρους καθώς και από οποιαδήποτε αναδρομική εργοδοτική η άλλη εισφορά σε φορείς κοινωνικής ασφάλισης ( πχ ΙΚΑ ) η οιαδήποτε άλλη επιβάρυνση για την αλλαγή χρήσης που έχει γίνει .

4η Εφαρμογή όλων των παραπάνω και για όλες τις εκκρεμείς , σε οποιοδήποτε στάδιο και διαδικασία , σχετικές υποθέσεις . Διευκρινίζεται ότι ποσά ήδη καταβληθέντα δεν επιστρέφονται ενώ τα βεβαιωθέντα αλλά μη εισπραχθέντα διαγράφονται .

5η Επιτρέπεται πλέον η συμπερίληψη και η αναφορά των ρυθμιζόμενων-διατηρούμενων χώρων στις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβιβάσεων ακινήτων ή στις συστάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων σε αυτά . Είναι προφανές ότι αυτό προσδίδει ιδιαίτερη υπεραξία στο ακίνητο .

6η Οι διατηρούμενοι χώροι δεν προσμετρούνται στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου . Συνεπώς το οικόπεδο εξαντλεί το τυχόν υπάρχον υπόλοιπο δόμησης σαν να μην υπήρχαν οι διατηρούμενοι χώροι . Αυτό είναι ιδιαίτερα εξυπηρετικό ειδικά στις περιπτώσεις συγκυριότητας , διότι μέχρι τώρα όταν μία υπέρβαση είχε γίνει από έναν συνιδιοκτήτη αυτό είχε σαν συνέπεια την περικοπή των μέτρων αυτών από τα μέτρα που εδικαιούτο να κτίσει ο δεύτερος συνιδιοκτήτης .

Από τα παραπάνω γίνεται φανερό ότι ο Ν 3843 / 2010 , είναι μία αξιόπιστη πρόταση λύση στο θέμα “ τακτοποίηση ημιυπαιθρίων και άλλων χώρων”, έχει ευνοϊκές ρυθμίσεις - διευκολύνσεις και αξίζει να μελετηθεί και να αξιοποιηθεί κατάλληλα .

Συντάκτης  του  άρθρου : Νίκος   Ταγαράς   αρχιτέκτων  μηχανικός .

Για  περισσότερες  και  πιό   αναλυτικές πληροφορίες  για  την τακτοποίηση  ημιυπαιθρίων  και  το  Ν 3843 / 2010 κάνετε  κλικ  εδώ