Αν η διαδικασία επιλογής στεγαστικού δανείου έχει αρχίσει να σας προκαλεί «πονοκέφαλο», μην απογοητεύεστε. Αν δυσκολεύστε να αποφασίσετε πιο στεγαστικό δάνειο είναι αυτό που σας συμφέρει περισσότερο, να είστε σίγουροι ότι ανήκετε στην μεγάλη πλειοψηφία των υποψήφιων δανειοληπτών.

Η αγορά στεγαστικής πίστης είναι αναμφισβήτητα αρκετά περίπλοκη. Παρακατώ ακολουθούν ορισμένες βασικές έννοιες που ίσως σας βοηθήσουν στην επίπονη διαδικασία επιλογής του κατάλληλου στεγαστικού.

Ποιές είναι οι διαθέσιμες επιλογές;

Οι βασικές κατηγορίες στεγαστικών δανείων είναι δύο και καθορίζονται απο το είδος του προσφερόμενου επιτόκιου. Υπάρχουν λοιπόν διαθέσιμα στην αγορά στεγαστικά δάνεια με σταθερό και κυμαινόμενο επιτόκιο.

Σταθερό επιτόκιο

Το δάνεια αυτά παρέχονται με κάποιο σταθερό επιτόκιο το οποίο εφαρμόζεται για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Η περίοδος αυτή μπορεί να είναι για 1, 3 ή 5 χρόνια. Σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να φτάσει έως και τα 15 έτη, ωστόσο τα δάνεια αυτά δεν είναι ιδιαίτερα δημοφιλή για συγκεκριμένους λόγους.

Μετά την λήξη της σταθερής περιόδου το επιτόκιο αλλάζει σε κυμαινόμενο. Συνήθως σε αυτό το σημείο αξίζει τον κόπο η αναχρηματοδότηση του δανείου με ευνοϊκότερους όρους.

Προνομιακά Σταθερά

Τα επιτόκια αυτά είναι αρκέτα ανταγωνιστικά σε σχέση με τα υπόλοιπα διαθέσιμα σταθερά επιτοκια, όμως έχουν ένα μεγάλο μειονέκτημα. Σας δεσμεύουν  για μεγάλο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα, αν θελήσετε να μεταφέρετε το δάνειο μετά την λήξη της σταθερής περιόδου, να κληθείται να καταβάλετε μια διόλου ευκαταφρόνητη χρηματική ποινή.

Πλεονεκτήματα

Το βασικό πλεονέκτημα ενός στεγαστικού δανείου με σταθερό επιτόκιο δεν είναι αλλό απο την σταθερή δόση αποπληρωμής. Έτσι για όσο διάστημα ισχύει η σταθερή περίοδος, θα μπορείτε να γνωρίζετε το ακριβές ύψος της μηνιαίας σας δόσης δίχως να ανησυχείτε για τυχόν αυξήσεις στα επιτόκια. Έτσι, αυτή η κατηγορία στεγαστικού είναι ιδαίτερα δημοφιλής σε όσους έχουν σφιχτό οικονομικό προϋπολογισμό και σε όσους θέλουν να έχουν «ησυχο» το κεφάλι τους απο ενδεχόμενες αρνητικές εξελίξεις στην οικονομία.

Μειονεκτήματα

Ένα σημαντικό μειονέκτημα των στεγαστικών με σταθερό επιτόκιο είναι η δέσμευση που αναλαμβάνει ο δανειολήπτης, τουλάχιστον για όσο διάστημα ισχύει η σταθερή περίοδος. Έτσι, οι τράπεζες επιβάλουν χρηματικό πέναλτυ στην περιπτώση που γίνει μεταφορά ή εξόφληση του δανείου όσο διαρκεί το σταθερό επιτόκιο. Η έλλειψη ευελιξίας αποτελεί και τον βασικο λόγο που οι περισσότεροι δανειολήπτες δεν προτιμούν στεγαστικά δάνεια με πολυ μεγάλη σταθερή διάρκεια. Οι συνθήκες σε 10 ή 15 χρόνια μπορεί να έχουν αλλάξει σημαντικά, και είναι πολύ πιθανόν τα επιτόκια να βρεθούν σε ιδιαίτερα χάμηλα επίπεδα (όπως συμβαίνει και την περίοδο που διανύουμε όπου τα επιτόκια βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά) εγκλωβίζοντας τους σε ένα μη ανταγωνιστικό επιτόκιο.

Κυμαινόμενο επιτόκιο

Σε αυτή την κατηγορία στεγαστικών δανείων η μηνιαία δόση μπορεί να μεταβληθεί είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω σαν αποτέλεσμα της μεταβολής των επιτοκίων βάσης. Βασικό ρόλο στην διαμόρφωση τους παίζει η εκάστοτε πολιτική που ακολουθεί η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ).

Εκτός απο τις κλασικές περιπτώσεις κυμαινόμενων επιτοκίων, όπου οι μεταβολές τους πραγματοποιούνται σε άμεση σχέση με το επιτόκιο βάσης (Euribor, EKT ή Libor) υπάρχει μια περίπτωση κυμαινόμενου επιτοκίου που εμφανίζει συγκεκριμένες διαφοροποιήσεις.

Με προστασία επιτοκίου

Στην περίπτωση αυτή το επιτόκιο του δανείου προστατεύεται απο πιθανές αυξήσεις στο επιτόκιο βάσης. Η τιμή του δηλαδή δεν μπορεί να ξέπεράσει ένα συγκεκριμένο «ταβάνι». Ωστόσο η προστασία αυτή δεν προσφέρεται δωρεάν μιας και οι τράπεζες προσθέτουν μια σημαντική επιβάρυνση στο τελικό επιτόκιο. Έτσι μπορέι να καταλήξετε να πληρώνετε άσκοπα επιπλέον τόκους στην (αρκετά πιθανή) περίπτωση  που τα επιτόκια βάσης δεν ξεπεράσουν το προσυμφωνημένο όριο.

Πλεονεκτήματα

Το βασικό πλεονέκτημα των στεγαστικών κυμαινόμενου επιτοκίου είναι η δυνατότητα που σας δίνουν να επωφεληθείτε με μια ενδεχόμενη μείωση της δόσης σας λόγο πτώσης των επιτοκίων. Παράλληλα ένα τέτοιο  δάνειο το χαρακτηρίζει η ευελιξία μιας και μπορείτε ανα πάσα στιγμή να το μεταφέρετε ή να το αποπληρώσετε  χωρίς κάποιο επιπλέον κόστος.

Μειονεκτήματα

Το μεγάλο μειονέκτημα αφορά το εντελώς αντίθετο ενδεχόμενο απο αυτό που ανέφερα παραπάνω. Σε περίπτωση δηλαδή που τα επιτόκια ανέβουν, θα ανέβει και η μηνιαία σας δόση. Τα δάνεια αυτά φαντάζουν ιδιαίτερα ελκυστικά αυτή την περίοδο μιας και τα επιτόκια (λόγω κρίσης) έχουν πέσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Ωστόσο καλό είναι να έχετε υπόψην, ότι μόλις 3 χρόνια πριν βρίσκονταν σε πολύ υψηλότερα επίπεδα, και ότι κάτι τέτοιο είναι αρκετά πιθανόν να επαναληφθεί.

Τι πρέπει να προσέξετε

Διαθέσιμο LTV

Η οικονομική κρίση που έχει ξεσπάσει σ΄έναν μεγάλο βαθμό είναι αποτέλεσμα της υπερβολικής πιστωτικής επέκτασης των τραπεζών τα τελευταία χρόνια. Δεν είναι μακρία οι εποχές όπου οι τράπεζες «μοιράζανε» πιστωτικές κάρτες ή εξέδιδαν δάνεια χωρίς καν να ελέγχουν το εκκαθαριστικό του πελάτη.

Σε ότι αφορά τα στεγαστικά δάνεια, πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι κάποιες πολιτικές των τραπεζών ανήκουν οριστικά στο παρελθόν. Για παράδειγμα καμία τράπεζα πλέον δεν χρηματοδοτεί το 100% της αξίας του ακινήτου. Για να έχετε πιθανότητα να λάβετε στεγαστικό δάνειο θα πρέπει να έχετε τουλάχιστον ένα 20-25% ιδία συμμετοχή στο δάνειο. Παράλληλα σε ότι αφορά τα ανταγωνιστικότερα επιτόκια της αγοράς, για να έχετε πρόσβαση σε αυτά, η ιδία συμμετοχή στο δάνειο θα πρέπει  να φτάνει έως και το 40%.

Έξοδα δανείου

Τα έξοδα δανείου συμπεριλαβάνουν την εφάπαξ δαπάνη εξέτασης αιτήματος, τα έξοδα προέγκρισης, τα κόστη για τον τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου, καθώς και την χρέωση που απαιτείται για την προσημείωση του. Για την προσημείωση το ποσό ορίζεται βάση νόμου και εξαρτάται απο την αξία του ακινήτου, ενώ για τις υπόλοιπες διαδικασίες οι τράπεζες χρεώνουν ένα εφάπαξ ποσό που στις περισσότερες περιπτώσεις κυμαίνεται απο 400 € έως 1000 € (αναλόγως την πολιτική της εκάστοτε τράπεζας). Έτσι, χρήσιμο είναι  κατά την διαδικασία επιλογής δανείου να συνεκτιμήσετε και τα επιπλέον έξοδα.

Έξοδα μεταφοράς

Δεν θα πρέπει να ξεχνάτε ότι για κατά την μεταφορά του δανείου σας σε άλλη τράπεζα θα επιβαρυνθείτε ξανά με όλα τα έξοδα δανείου που αναφέρθηκαν παραπάνω. Μέχρι πρόσφατα οι τράπεζες πρόσφεραν δωρεάν όλες τις παραπάνω εργασίες με στόχο την προσέλκυση νέων πελατών, ωστόσο η τακτική αυτή έχει πλεόν εγκαταληφθεί. Έχετε υπόψην λοιπόν και συνυπολογίστε ότι κατά την μεταφορά του δανείου σας θα επιβαρυνθείτε για άλλη μια φορά τα προβλεπόμενα έξοδα δανείου.

Πέναλτυ πρόωρης αποπληρωμής

Όπως ήδη έχει αναφερθεί, οι τράπεζες επιβάλουν χρηματική ποινή σε όσους αποφασίσουν να αποπληρώσουν πρόωρα το δάνειο τους, πριν την λήξη δηλαδή της σταθερής περιόδου. Ομως υπάρχουν διαθέσιμα ορισμένα στεγαστικά που σας δεσμεύουν ακόμα και μετά την λήξη της σχετικής περιόδου. Σε τέτοιες περιπτώσεις οι τράπεζες προσφέρουν το δάνειο με χαμηλό επιτόκιο για μια καθορισμένη αρχική περίοδο,  κάνοντας το ιδιαίτερα ελκυστικό. Στην συνέχεια όμως το spread του κυμαινόμενου επιτοκίου είναι αρκετά αυξημένο.

Πηγή: www.lostinmarket.gr